İstanbul
Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Mehmet Kalyoncu, online olarak gerçekleştirilen 8. Gayrimenkulde Liderler Zirvesi’nin açılışında yaptığı konuşmada, pandeminin, deprem gibi normal zamanda konuşulmayan şeylerin konuşturmaya başladığını belirtti.
İnsanların yaşama alanlarından beklentisinin daha az katlı yapılar olarak şekillendiğini ifade eden Kalyoncu, yürüyerek bir yerden bir yere gidilebileceğinin, bisiklet yollarının olduğu bir şehirleşmenin mümkün olabileceğinin pandemi döneminde görüldüğünü söyledi.
Kalyoncu, gayrimenkulün ihtisas gerektiren bir alan olduğunu vurgulayarak, şunları kaydetti:
“Herkesin gayrimenkul geliştireceği bir alan oluşursa bu bizim beklentilerimizi karşılamayacak yapılı bir çevre oluşturabiliyor. Türkiye de bunu yaşadı. Gayrimenkulün yüksek getiri sağladığı dönemlerinde, 2007 civarında, eski tekstil firmaları, gıda firmaları, enerji sektöründeki firmalar hep gayrimenkul yatırımları yaptılar. Arsalara hesaba, kitaba uymayan teklifler yaptılar. Arsa maliyetleri özellikle İstanbul’da bazı bölgelerinde ciddi şekilde yükseldi. Yapı endüstrisi içinden gelmeyen bir bakış açısıyla bu sektörde faaliyet gösterdiğinden yine hatalar yapıldı.”
Gayrimenkul sektörünün getirisinin yüksek olmasının yanında riskinin de yüksek olduğunu anlatan Kalyoncu, “Gayrimenkul sektörünün daha rafine bir hale geldiğini görüyorum. Gayrimenkul sektöründe çok fazla büyüme motivasyonu şu anda eskisi kadar yok. Yeni projelerin üretilmesi lazım. Gerçek anlamda ihtiyaç var. Şu andaki arz temposuyla gidilirse bu ihtiyacı karşılamayabilir, bu otomatik olarak fiyatların yükselmesine sebep olacaktır. Fiyatların yükselmesinin bir diğer sebebi ise yapım maliyetlerinin son yıllarda yükselmesidir. Bunlar da fiyatlara tam yansıtılamadı.” diye konuştu.
Kalyoncu, pandeminin öğrettikleriyle, tabiat, tasarım ve teknolojinin gayrimenkulde ön plana çıkması gereken prensipler olduğunu aktardı.
“İrili ufaklı firmalar, büyük bir inanç ile işlerine devam ediyor”
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım ise büyük umutlarla girilen 2020 yılının hayal kırıklığı yaşattığını belirterek, koronavirüsün şimdiye kadar olan krizlerin dışında olan bir şey olduğunu söyledi.
Bunun geçici bir dönem olduğuna inandığını ifade eden Durbakayım, “Pandeminin sektörü nasıl etkilediğine bakıldığında, daha ziyade hem satış hem de imalat açısından devam eden projelerimizi etkiledi. Asıl işi inşaat sektöründe olup taşın altına elini değil, vücudunu koyan irili ufaklı firmalar, büyük bir inanç ile işlerine devam ediyorlar.” diye konuştu.
Durbakayım, her krizden bir ders çıkarıldığını, bundan da bir takım kazanımlar elde edildiğini aktararak, “Konutun insan hayatında sadece barınmak değil de yaşamının geçtiği bir mekan olduğunu çok daha iyi anladık. Bizim daire planlarında lüzumsuz olarak gördüğümüz konuların hayat kurtardığını, balkonlarda yaşamın devam ettiğini gördük. Evlerimizde işlerimize devam edebileceğimiz imkanlar yaratmamız gerektiğini gördük. Bundan sonraki projelerde bunlar göz önüne alınacak. En büyük dersi de tabiata daha özenle yaklaşıp hoyratça davranmamak gerektiğini gördük.” şeklinde konuştu.
Sektörün daha önceki krizleri başarıyla atlattığını kaydeden Durbakayım, bu krizden de güçlenerek çıkacağına inandığını söyledi.
“Büyük ihtimalle bu pandemi döneminde yeni bir satış rekoru kırılacak”
Durbakayım, son 3-4 yıllık konut satış rakamlarının herkesi büyülediğini belirterek, sözlerini şöyle sürdürdü:
“2017 yılında gerçekleşen 1,4 milyon adetlik rekor satış bayram havası yaşattı. Takip eden yıllarda yine rekor seviyede konut satışları gerçekleşti. Aynı dönemde yani 2017’den sonra alınan ruhsat sayısı diğer bir ifade ile hayata geçen projelerin büyüklüğü, her yıl bir önceki yıla göre yüzde 50 azaldı. 2017’de 1,4 milyon metrekarelik ruhsat 2018’de yüzde 48 azalarak 667 bin metrekareye 2019’da ise yine yüzde 50 azalarak 324 bin metrekareye geriledi. İki yıl içinde ruhsat alınan proje büyüklüğü yani inşaat sektörüne su ve oksijen sağlayan yeni proje miktarı yaklaşık yüzde 75 azaldı. Biz ise halen satılan konut sayısına takılıp kalıyoruz. Kaldı ki gerçekleşen konut satışlarının yüzde 60’tan fazlası ikinci el konut olduğu göz önüne alınırsa, son 2 yılda gerçekleşen satışlardan sektöre aktarılan sermayenin de kısıtlı olduğunu anlayabiliriz.”
2020 sonunda yaklaşık 1,4 milyon adetlik konut satışını geçme olasılığının çok fazla olduğunu belirten Durbakayım, “2020’nin ilk 10 ayında 1 milyon 280 bin adet konut satıldı. Büyük ihtimalle bu pandemi döneminde yeni bir satış rekoru kırılacak. Ancak altını bir daha çizmek istiyorum. Gerçekleşen bu satışların çoğu ikinci el konut olup, sektörümüz satışlardan elde edilecek sermayeden yine kısıtlı bir pay alacaktır. Daha da kötüsü yeni proje üretimi olmadığı için sektör daha da zayıflayacaktır. Türkiye ekonomisine sağladığı istihdam ve vergi gibi katma değerleri azalacaktır.” diye konuştu.
Durbakayım, arzın azaldığını, fiyatların yükseleceğini ifade ederek, “Arzın azaldığının farkında değiliz. Sektörde her geçen gün daha az arz oldu. Maliyet fiyatları da artıyor. Bizler zam yapmadık, dayandık, eski fiyatlarla satmaya çalıştık, artık o devir geçti, çünkü eski mal kalmadı, yeni imalatlar yeni rakamlarla oluşuyor. Elimizde olmadan bu zamları yansıtmak veya işi bırakmak durumundayız.” dedi.
Nazmi Durbakayım, sektörün oyuncularının azimle devam etmeleri bu dönemin geçeceğini görüp yeni projeleri başlatmaları gerektiğini söyledi.
“Meskenlerde yaşam alanlarının kodları değişiyor”
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Yönetim Kurulu Başkanı Encan Aydoğdu, yaklaşık yıllık 1 milyonun üzerinde değerleme rapor ürettiklerini belirtti.
Aydoğdu, "Bu değerleme raporunun hep üzerinde durulan buton değer butonu. Biz yaklaşık bir değerleme raporunda yaklaşık 400-500 veri işliyoruz. Bu veriler aslında gayrimenkul sektörünün fotoğrafını ve röntgenini çekiyor ve bu gayrimenkul sektöründe baştan aşağı bizim yorumlamamıza sebep oluyor." diye konuştu.
Pandemi sürecinde yaptıkları değerleme raporlarında ve sahada yapılan çalışmalarla bazı olguları aktaran Aydoğdu, sözlerini şöyle sürdürdü:
"Pandemi döneminde gayrimenkul sektörünü ikiye ayırmamız lazım. Bir müdahale edilmemiş dönem. Müdahale edilmemiş dönemde ciddi bir durgunluk oldu. Birde kampanya dönemi yaşadık. Pandemi döneminin ortasında inanılmaz satışların olduğu Cumhuriyet tarihinin en yüksek satışlarının olduğu bir dönemi gördük hep beraber. Pandemi perakende sektörünü nasıl değiştirdiğini hepimiz görüyoruz. Teknolojinin üzerine yığıldı perakende sektörü, pandemi bence gayrimenkul sektörünün bütün tercihlerini baştan aşağı değiştirecek. Ciddi bir dağılmaya yol açacak. Bir yandan kentler birleşiyor. Megakentlerin açılacağını ve dağılacağını düşünüyoruz biz. Biz artık çok yüksek metrekareli ofis projeleri beklemiyoruz. Televizyonlarda varlıklı ailelerin evlerinde olduğu gözlemlenen çalışma odası artık bu orta gelir grubuna gerileyecek. Çalışma odalı gayrimenkul ve meskenleri yavaş yavaş görmeye başlayacağız.
Meskenlerde yaşam alanlarının kodları değişiyor. Bir sağlıklı gayrimenkul tanımı oluşuyor. Bunu bütün dünya konuşuyor artık. Bu sağlıklı gayrimenkul tanımı daha az katlı, depremde daha az risk taşıyan bahçeli değilse bile büyük balkon ve büyük teraslı artık bu meskenlerin oksijen oranları, güneşe bakan yönleri gibi birçok olgunun değerlendiği bir yeni bir gayrimenkul dünyası bizi bekliyor. Artık kırsala ve ormana yakınlık gibi arayışlara yol açıyor insanlarda. Rutubet, nem oranlarını ölçen ya da bu oranlarla bilgi isteyen müşteriler çıkıyor karşımıza. Bu iş bu kadar incelenmeye başlandı."
Programın moderatörlüğünü yapan Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) Kurucu Üyesi Haluk Sur ise Kentsev'in yeni kurulan bir vakıf olduğunu söyledi.
Sur, "Özellikle insan doğasına uygun, sağlıklı, yaşanabilir, sürdürülebilir, estetik yaşam alanlarına akıllı kentlere ulaşma anlamında vakfımızın üstleneceği görevler var." ifadelerini kullandı.
