Berlin
Yeni tip koronavirüs (Kovid-19) salgını nedeniyle neredeyse bütün Avrupa ülkelerinde konut fiyatları ve kiralar hızla artarken, salgın, toplumsal eşitlik ve finansal istikrara ilişkin endişeleri de beraberinde getiriyor. Berlin'den Londra'ya Avrupa'nın birçok kentinde aileler, yüksek fiyatlar nedeniyle ev sahibi olmayı "imkansız" buluyor.
Avrupa'da daha fazla insanın yüksek kirada sıkışıp kalmasının siyasi kutuplaşmalar ve daha büyük eşitsizliklere yol açması endişesi bulunuyor.
Avrupa İstatistik Ofisi (Eurostat) verilerine göre, AB ülkelerinde Konut Fiyat Endeksi ile ölçülen konut fiyatları 2010'dan 2021'e kadar olan dönemde yüzde 30,9 arttı.
Salgın ve beraberindeki fiyat artışı nedeniyle ekonomik olarak zor günler geçiren AB ülkelerinde konut fiyatlarında yılın ilk çeyreğinde de ciddi artış yaşandı. Artış; Lüksemburg'da yüzde 17, Danimarka'da yüzde 15,3, Çekya'da yüzde 11,9, Hollanda'da yüzde 11,3, Almanya'da yüzde 9,4, Fransa'da yüzde 5,5 ve Belçika'da yüzde 6,7 oldu.
İlk çeyrekteki artış, 2007 ortasından bu yana en yüksek artış olarak kayıtlara geçerken, Avrupa Merkez Bankası (ECB) Almanya, Fransa ve Hollanda'nın, geçen yıl bölgedeki toplam konut fiyatı artışının neredeyse dörtte üçünü oluşturduğunu belirtti.
Siyasiler, çok fazla şey yapmaktan çekiniyor
Analistler, konut arzının düşük kalması, göçmen akını, tarihin en düşük faiz oranları, salgın dönemindeki kısıtlamalar nedeniyle biriken tasarruflar ve evden çalışmayla daha fazla alanda bulunma isteğinin artmasının konut fiyatlarındaki yukarı yönlü trendi ivmelediğini söyledi.
Rusya, Asya ve Körfez bölgesindeki zengin kurumsal ve özel yatırımcılar da "yüksek fiyat" teklifleri ile konut fiyatlarında artışa neden oluyor. Kıtada İrlanda gibi bazı ülkeler de bu yatırımcıların çok sayıda mülk satın almasını engellemek için damga vergisi gibi vergileri artırma yoluna gitti.
Birçok siyasi, mevcut ev sahiplerine zarar verme korkusuyla fiyatları kontrol etmek için çok fazla şey yapmaktan çekiniyor.
Yüksek fiyatlara ilişkin değerlendirmelerde bulunan Berlin Belediye Başkanı Michael Mueller, "Toplumun bazı kesimlerinin artık daire alacak parası olmadığı için şehrimizin bazı bölümlerinden dışlandığına tanık oluyoruz. Londra'da, Paris'te, Roma'da ve şimdi ne yazık ki Berlin'de de durum böyle..." ifadelerini kullandı.
Avrupa emlak piyasasında aşırı ısınma belirtileri
Bu arada, Çin'deki Evergrande Group haberleri, "piyasayı evcilleştirmeye" çalışmanın ne kadar zor olabileceğini hatırlatıyor. Artan konut maliyetlerinin huzursuzluğu tetikleyebileceği ve finansal sisteme risk ekleyebileceği endişesi taşıyan Çinli liderler, fiyat artışlarını kısmak ve borçlanmayı dizginlemek için harekete geçmişti.
Almanya merkezli Empirica Araştırma Enstitüsü Üst Yetkilisi (CEO) Reiner Braun da "Elbette bir gayrimenkul balonumuz var." uyarısında bulundu.
Avusturya Ulusal Bankası'ndan uyarı
10 yıl önce 127 puan olan Avusturya Ulusal Bankası'nın (OeNB) Konut Fiyat Endeksi, neredeyse 2 kat artarak 245 puana yükseldi.
OeNV, "emlak piyasasında artan aşırı ısınma" konusunda uyarılarda bulunurken, başkent Viyana'da dairelerin ortalama metrekare fiyatı 5 bin 248 avronun üzerinde bulunuyor.
Almanya'da satılık konut fiyatı yaklaşık 500 bin avroyu buluyor
Almanya, 174,6 puan Konut Fiyat Endeksi ile Avro Bölgesi'nde en üst grupta yer alıyor.
Ülkenin finans merkezi Frankfurt'ta konut fiyatları son 10 yılda ikiye katlandı. Başkent Berlin'de konut fiyatları yüzde 148 ve Münih'te yüzde 110 arttı.
Almanya'da yan maliyetler dahil mülk başına ortalama fiyat yaklaşık 500 bin avroyu buluyor.
İsveç'te son 12 ayda konut fiyatları ortalama yüzde 14 arttı
Rekor düşük faiz oranları ve Kovid-19 salgınıyla tetiklenen kendi evine sahip olma arzusu, İsveç'teki müstakil ev ve apartman dairesi fiyatlarında da büyük artışa neden oldu.
Son 12 ayda konut fiyatları ortalama yüzde 14 arttı. Ülkenin Konut Fiyat Endeksi 174,26 puana yükseldi.
Stockholm'de müstakil bir evin ortalama fiyatı 8,5 milyon kron (830 bin avro) olurken, bir daire için ortalama 4,7 milyon kron (470 bin avro) ödenmesi gerekiyor.
İsviçre
İnşaatların azalması ve hızla artan talep, İsviçre'de de konut fiyatlarının hızlı yükselmesine neden oldu.
2021'in ilk çeyreğinde konutların ortalama fiyatı bir önceki yıla göre yüzde 8 arttı. Konut Fiyat Endeksi'nin 144,69 puana yükseldiği ülkede, bazı seçkin bölgelerde metrekare fiyatları 36 bin İsviçre frangının (33 bin 350 avro) üzerinde seyrediyor.
Londra'da fiyatlar, son 10 yılda yüzde 80'e varan artış kaydetti
İngiltere'de ortalama konut fiyatı 2010'dan bu yana yüzde 60 artarak 266 bin sterlinin üzerine çıktı. Ülke ortalamasından yüksek olan başkent Londra'da ise fiyatlar, son 10 yılda yüzde 80'e varan artış kaydetti.
Kovid-19'dan bu yana evden çalışmanın ve evdeki alan ihtiyacının artması nedeniyle birçok İngiliz'in, daha geniş daireler araması dikkati çekiyor.
İngiltere Merkez Bankası'nın artan enflasyon nedeniyle faiz oranlarını daha önce beklenenden hızlı ve daha yüksek bir şekilde artırması halinde bunun emlak piyasası üzerinde bir etkisi olması bekleniyor.
Paris'te fiyatlar yüzde 56'dan fazla arttı
Fransa'da emlak fiyatları son 10 yılda ortalama yüzde 22 artmasına karşın büyük bölgesel farklılıklar dikkati çekiyor.
Başkent Paris'te fiyatlar yüzde 56'dan fazla artarken, artışlar Strazburg'da yüzde 40, Lyon'da yüzde 67 ve Bordeaux'ta yüzde 73 oldu. Paris'te metrekare fiyatları 10 bin avronun üzerinde bulunuyor.
Berlin'de kira krizine kamulaştırma çözümü
Almanya'nın başkenti Berlin'de ortalama kiralar 2010 yılından bu yana yüzde 86 artış gösterdi. Konut fiyatlarının 2020'de yüzde 11 artış kaydettiği Berlin'de, kiralar ise son 5 yılda yüzde 43 yükseldi.
Artan kiralar, nüfusun sadece yüzde 17,4'ünün ev sahibi olduğu kent için büyük bir sorun olmaya devam ediyor.
Artan konut fiyatları ve yükselen kiralar birçok Avrupa ülkesinde büyük emlak şirketlerine tepki gösterilmesine de neden oluyor.
Kira artışlarına karşı vatandaşlardan gelen tepkiler üzerine 2019'da Berlin eyalet hükümetinin 2020'den itibaren 5 yıl boyunca kiraları dondurma yönünde aldığı karar (Mietendeckel Kanunu) daha sonra Anayasa Mahkemesi tarafından anayasaya aykırı bulunarak iptal edilmişti. Karardan bu yana kentte kira artışlarına yönelik protestolar devam ediyor.
Protestolarla birlikte Berlin'de, binlerce konutun büyük emlak şirketlerinden alınıp kamulaştırılması için genel seçimlerle birlikte referandum kararı alındı.
26 Eylül'de yapılan ve konut sorununa kamu odaklı bir çözüm getirmeye yönelik bağlayıcı olmayan referandumda 240 binden fazla apartman dairesinin emlak şirketlerinin elinden alınarak kamulaştırılması için seçmenlerin yaklaşık yüzde 56,4'ü "evet", yüzde 39'u se "hayır" oyu kullandı.
Yapılan referandum eyalet hükümetine tavsiye niteliği taşırken, sonuçların siyasiler ve emlak şirketleri üzerinde baskı oluşturması bekleniyor.
Berlin'de 2004 özelleştirme döneminde yaklaşık 100 bin konut Vonovia ve Deutsche Wohnen gibi emlak şirketlerine metrekare başına 1.100 avrodan satılmıştı. Bugün söz konusu konutların metrekare fiyatı 3 bin avronun üzerinde bulunuyor.
Şirketler, çoğunluğu Almanya'da değeri 80 milyar avroyu aşan 550 bin konutun sahibi konumunda bulunuyor.
Almanya genelinde nüfusun yaklaşık 50'si ev kiralıyor. Ev fiyatlarında ve kiralardaki artışlarla daha fazla harcanabilir gelir kiralara gidiyor.
"Gelirinde değişlik olmayan Alman halkı bu durumdan olumsuz etkileniyor"
Gayrimenkul yatırımı danışmanlığı hizmeti sunan Emlak24.com'un kurucusu Doğan Gündoğdu, AA muhabirine yaptığı açıklamada, son 10 yılda Almanya'da emlak satış fiyatları ve kiraların yıllık yüzde 10'un üzerinde arttığını söyledi.
Gündoğdu, "Almanya'da konut alanı için arz eksikliği var. Göçmenlerin gelmesi ve ana şehirlere nüfus akımı konutlara olan talebi yükseltti. Yeni yapılaşma; bürokrasi ve arazilerin yapılaşmaya açılmamasından dolayı gerçekleşmiyor. Böylece yükselen talep karşılanmıyor." ifadelerini kullandı.
Kovid-19 nedeniyle pay piyasalarındaki yüksek belirsizlik ile oynaklık nedeniyle yatırımcıların nispeten daha güvenli olan emlak yatırımına yöneldiğini ifade eden Gündoğdu, ayrıca, Körfez ve Doğu Avrupa'dan kurumsal ve bireysel zengin yatırımcıların piyasada boy göstermesinin de fiyatları yukarı çektiğini söyledi.
Gelirinde fazla değişlik olmayan Alman halkının bu durumdan çok olumsuz etkilendiğini aktaran Gündoğdu, "Gelirleri yıllık yüzde 1 veya 2 artarken konut fiyatları yüzde 10'dan fazla artıyor.” dedi.
"Fiyatlarda çok büyük değişiklik beklemiyoruz"
Doğan Gündoğdu, söz konusu gelişmeler nedeniyle siyasiler üzerinde baskı oluşmaya başladığını ifade ederek, şunları kaydetti:
"Siyasi partiler de sorunun çözümü için inşaat sektörüne teşvikler, sosyal konut yapılması veya fiyatların aşırı şişmemesi için düzenlemeler yapılması sözü veriyor. Fakat partiler arasında piyasaya müdahale konusunda tartışmalar bitmek bilmiyor. Sosyal demokrat ve Yeşiller sosyal konut projelerinin artırılmasını ve fiyatlara üst sınır konulmasını desteklerken, sağ ve liberal partiler inşaatçılığın teşvik edilerek daha cazip hale getirilmesini savunuyor."
Halk baskısının artmasıyla inşaat sektörüne desteklerin ivme kazanacağını belirten Gündoğdu, bürokrasinin bu konuda daha pragmatik hale getirileceğini, diğer taraftan sosyal konut sayısının artacağını söyledi.
Gündoğdu, "Fiyatlarda çok büyük değişiklik beklemiyoruz. Sadece fiyat artışında bir ivme kaybı yaşanabilir. Daha önce yüzde 10'un üzerinde olan artış yüzde 7-8'lere düşebilir. (Vatandaşlar) Hala faiz oranlarının çok düşük seviyelerde olmasını avantaja çevirebilirler." şeklinde konuştu.
Kiralarda artış konut fiyatlarındaki artışın altında kalıyor
Almanya, Avusturya ve İsviçre'de borsada işlem gören emlak firmalarına yönelik analizler yapan SRC Research'ün yönetici ortağı Stefan Scharff ise Almanya'da konut talebinin arzdan çok fazla olduğunu söyledi.
Yeni konut inşaatlarında faaliyetlerin çok yavaş arttığını belirten Scharff, konut alanı sağlanması ve inşaat için izinlerin uzun zaman aldığını kaydetti. Scharff, kiraların yüksek olmasına karşın bunun konut satış fiyatlarındaki artışın altında kaldığını belirtti.
Scharff, Rusya ve Asya'dan yatırımcıların Almanya'yı ekonomisinin istikrarlı olmasından dolayı "sığınacak liman" olarak gördüğünü ifade ederek, bu yatırımcıların talebinin de ülkede konut fiyatlarını yukarı doğru baskıladığını söyledi.
Avrupa ve ABD'de enflasyon oranlarının yükselmesinden dolayı sermayelerini korumak için insanların "güvenli yatırım" aradığını belirten Scharff, "Enflasyon oranlarının yükselmesinden sonra insanlar sermayelerini kaybetmemek için ham madde piyasasına, enerjiye, gayrimenkule, hatta eski arabalara yatırım yapıyorlar." dedi.
Scharff, Almanya'da konut arzını artırmak için hükümetin konut alanı sağlaması ve inşaat izin sürecinde bürokrasiyi azaltması gerektiğini de sözlerine ekledi.
